楼市盘点：2017房价会怎样？

数据来源：克而瑞研究中心

本文由昊达生活方式研究院出品

选自公众号“昊达生活榜”

2016年的房子为什么跟白菜一样好卖？这得先从2015年的故事开始说起——一个跟套路有关的故事。

2015年中国经济最热的关键词不是结构升级，而是稳增长，为什么？因为实体经济增速放缓，当年第三季度，国内生产总值（GDP）增速跌至6.9%，是自2009年二季度以来首次跌破7%，全年增速6.9%，是自1990年以来首次跌破7%。全年进出口贸易总额同比上一年下降7%，PMI差不多有半年时间低于荣枯线，创2012年以来的新低。同年，东北、西北地区多个省份与城市的名义GDP甚至出现了负增长。

当稳增长的目标战胜一切时，积极的财政政策与货币之水往往就要开闸了。从2014年年底到2015年年底，央行在一年之内9次挥起降准降息的政策工具，其中有4次降准、2次降息、3次双降。货币之水开始泛滥，2015年全年新增人民币贷款超过11万亿元，刷新2008年全球金融危机以来的历史记录。

货币之水一旦开闸，将往哪里去？一开始，还真的不是楼市，因为当时的房地产看上去和实体经济一样，都很糟糕。

2015年年底，中央经济工作会议召开，一个叫做“去库存”的新名词成为媒体热议的对象，还没买房的人在当时松了一口气：顾名思义，只有过剩的、卖不出去的东西才需要去库存，现在房地产要去库存，说明房子太多卖不出去了，房子也该“降价促销”了吧？广大二三线城市的库存量的确大得惊人，一些城市的去库存周期甚至达到100个月，再联想到钢铁、煤炭等行业去产能的萧条景象，一定有那么几个瞬间，你会认为那一年的房地产已经成为一个夕阳产业。

比房地产去库存稍早一点，一个叫做“股市”的东西时隔多年居然火了起来。2015年6月，上证指数站上5000点，一年时间内涨了将近3000点，这也是中国股市时隔7年之后的一点真正的灿烂，菜市场、小卖部里开始听到大爷大妈们在谈论炒股。股市大涨的同时，还出现了一股大众创业潮，这些过去只能在美国看到的奇特景象，真实地发生在2015年的中国，创投基金、创业公司如雨后春笋般冒出，年轻人开始以创业为荣，就连公务员考试热都出现了降温——2015年，国考报名通过资格审查的人数去上一年减少了11.5万。

至此，很多人相信，货币之水被成功地导入了股市，导入了创业板和风投基金，导入了大众创业潮之中。毫无疑问，在2015年的大部分时候（离现在还真的不远），你如果跟人谈论炒房，很可能会成为一个笑话，炒股、创业才是那一年中国人的关键词。

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。2015年，一个叫做深圳的城市在房价上出现了异动，部分楼盘出现了暴涨，但市场并没有当一回事，大多数人认为这只是创业板造富运动带来的局部反应，这是深圳的独特性，对全国来说没有示范效应。但是很快，2015年年底，中国城市的老大哥——上海，也跟着涨起来了，这仍然没有引起市场的足够重视，毕竟大家都认为“中国只有一个上海”，上海的房价居然被深圳超过，补涨一下是可以理解的。

不过，房价的联动反应并没有在上海这里戛然而止。很快，东莞、惠州、佛山、嘉兴、无锡、廊坊等大都会区卫星城也出现暴涨，紧接着是苏州、南京、厦门、合肥“四小龙”占据楼市的风暴眼，然后是武汉、郑州与杭州的跟涨，到8月份，就连广州、长沙、成都等不温不火的城市也出现了炒房热。至此，所有人都承认，牛市真的来临了，整个市场进入疯狂。

2016年8月底，因为一则有关收紧住房信贷的传言，上海新房成交量连续5天超过1000套，8月30日更是历史性地突破了2000套，这相当于深圳一个月的成交量。9月底，几乎是同一时间，北京传出“某上市公司靠卖两套北京学位房以求保壳”的新闻，深圳“六平米鸽子笼”刷爆朋友圈，这两则新闻彻底将楼市推上了烈火烹油的舆论焦点。

楼市调控的有形之手终于坐不住了，趁着国庆假期，几乎所有热点城市同时重启了限购限贷，很多人度假回来之后，发现购房资格没有了。紧接楼市调控的是一场史无前例地针对中介哄抬与广告炒作的整风运动。在政府的强力调控下，各地楼市应声遇冷。根据国家统计局的数据，10月下半月，北京、上海、深圳、郑州、厦门、成都等热点城市的房价相比上半月下降，广州则持平，杭州、武汉、合肥略涨，但涨幅进一步回落。10月19日至29日，广州中心五区的新房网签数据甚至连续11天显示零成交。

还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。至此，中国楼市的全民大戏上演了一个完整的套路：首先是实体经济的下行，导致稳增长的目标战胜其他目标，积极的财政政策不得不推出，降息降准成为应有之义，但货币之水并没有循着调控的初衷进入实体经济，而是进入股市和楼市挣快钱，然后是一两个热点城市率先领涨，带动其他城市跟涨，最后楼市打败股市，成为热钱追逐的最大目标。紧接着就是调控大戏了，各种“史无前例”的限购限贷政策给趋近沸腾的楼市一记勒马令，楼市应声而落，出现一波技术性回调，然后等待下一个高潮。

回顾2009年与2013年的两波楼市热，几乎都是沿着这个套路上演，每隔三四年就能遇到一个高潮。唯一的不同也许是，2016年的这一波高潮开始出现了分化的概念，暴涨只是热点城市专享的游戏，大部分中小城市没有出现跟涨，仍然面临去库存的压力。楼市的分化，是区域发展不平衡进一步加剧的体现，热点城市在争夺人才、产业、资本等高端要素时越来越强势，非热点城市只能望洋兴叹。

2017，房价还会涨吗？根据“套路”，我认为热点城市可能会有一波回调，但幅度不会很大，因为这属于技术性回调，不是基本面的回调。长期来看，推动热点城市房价上涨的几个基本面仍然强烈存在。

其一是货币，2016年的实体经济相对2015年有所改善，但稳增长的压力仍然不小，货币政策不会立马转向，低利率状态仍将持续，热钱中有相当一部分仍然会涌入楼市避险。

其二是城镇化，即便按照常住人口计算，中国的城镇化率只有56.1%，跟美国日本欧洲等发达国家还有一段距离，这意味着未来还有差不多两亿人口会进入城市，给城市住房的供应带来压力。

第三是区域发展的不平衡，北上广深以及杭州南京厦门武汉郑州成都等热点城市，仍然聚集着全国最多的就业机会、最先进的基础设施、最好的科教文卫资源，他们在争夺人才、产业、资本等高端要素时越来越强势，其房价上涨的动力是结构性的、持久性的，不会因为临时性的政策因素而被改变。

至于非热点城市，在2017年可能会遇到一个利好。有迹象显示，国家正在有序放开中小城市落户限制，并计划推进农地“三权分置”的改革，也就是农地的所有权、承包权、经营权可以相互独立，未来农民进城落户可能无须退出土地承包权，还能获得一笔土地出租的收入。这在一定程度上可以加快农民进城的步伐，减轻广大三四线城市的库存压力。不过，这个刺激效应不会特别大，因为广大三四线城市能够解决的就业量仍然有限，不太可能在段时间内消化两亿多农村人口。

对房地产行业来说，2017年的房子是否好卖，首先要看你处在什么位置，热点城市与非热点城市不一样，东北、西北、华中、西南、华东、华南的情况也不一样，楼市分化的趋势只会更加明显。那些有持续的外来人口涌入、居民收入水平较高、科教文卫资源较好的地区，房子仍然会是这些地区普通人所能入手的最好的投资标的。

其次，还要看房屋的供给侧是谁，也就是房地产开发企业的实力。我们将房企分为规模型房企和品质型房企。过去一年，万科、恒大、碧桂园等以规模见长的房企业绩大涨，今年三季度的销量已经超过去年全年。侨鑫、星河湾等以品质见长的房企也收获颇丰，今年前11个月的数据显示，侨鑫汇悦台网签成交量为103套，成交均价为92493元/平方米，销售额近30亿，接近去年全年的3倍。

规模型房企因为资本雄厚，拿地、融资、营销可以快进快去，其规模效应能够充分发挥，从而迅速占领市场。而品质型房企则抓住了消费升级的痛点，以出色的品质与良好的口碑，持续赢得高净值人群的青睐，从而在虎踞龙盘的的市场格局中占有一席之地。

所以，对房企来说，2017年的房子是否好卖？既要看经济大环境，也要看区域发展水平和房企自身的实力。对购房者来说，房价是否还会大涨？这个问题就要简单得多，因为政府已经定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。

版权信息：2016年12月17日，由昊达生活方式研究院与暨南大学生活方式研究院联袂主办的第一届生活榜发布会，在杭州西溪花间堂举办，五大生活方式榜单一并发布。其中，《2017年度生活趋势观察》通过专业调查与权威分析，正式面向社会公布。本文选自《2017年度生活趋势观察》。

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